בדק בית

מהו בדק בית ולמה זה חשוב?

בגדול, לשמור על כספיכם ולמנוע עוגמת נפש

מטרתו של בדק הבית הוא לשמור על כספיכם ולמנוע עוגמת נפש.

רכישה של דירה בישראל היא בעצם רכישה של נכס מאוד יקר לאדם, קל וחומר בשל העובדה שהליך הרכישה מצריך מאיתנו לקיחת הלוואת משכנתא.

כאשר אתם רוכשים דירה מקבלן, אתם נדרשים לחתום על חוזה מול הקבלן. בחוזה מוגדר מהי התמורה הנדרשת מהקבלן עבור הכסף שאתם משלמים. אך האם אתם מודעים לכל הזכויות שלכם מול הקבלן? סביר להניח שלא. 

כאשר אנו רוכשים מכונית, אנו בודקים אותה מכל כיוון אפשרי, ולפעמים לוקחים אותה למומחה שיבדוק ליקויים שאנו לא יודעים לאבחן אותם. ומה לגבי דירה ששוויה עשרות מונים ממכונית?

נכון, ישנם הרבה ליקויים שכל רוכש יראה ויבין שזה לא נראה תקין, כגון אריח שבור, מנורה שלא עובדת, תריס שלא נפתח. אבל ישנם ליקויים רבים שאינם מוכרים אפילו שהם גלויים לעין קונה, והוא אינו יודע להגדירם, כגון גובה תקין של משקוף דלת, גובה מעקה בטיחות, או מהו השיפוע הנדרש במקלחת.

וזאת בדיוק מטרת הבדיקה. הבודק עובר על הדירה ומתעד את הליקויים השונים ומפיק דוח שמדבר בשפה ברורה גם לקונה וגם לקבלן. דוח זה קביל בבית משפט ומגדיר לקבלן מהו הליקוי, ומה התיקון הנדרש. דוח זה מבהיר לקבלן שכוונותיכם רציניות, ורצוי שהוא יבצע את התיקונים בעצמו (עדיף לקבלן לתקן את הליקויים בעצמו, כי אם לא, העלות עבורו עלולה להיות גבוהה יותר).

לפעמים הקבלנים מתקנים רק חלק מהליקויים, בעיקר אלו הנראים לעין על ידי הדייר. חשוב להתעקש שהקבלן יתקן את כל הסעיפים בדוח הממצאים ללא יוצא מהכלל.

מכיוון שחוק המכר מגדיר שעל הקבלן לבצע תיקונים לפגמים שנתגלו בנכס תוך פרק זמן סביר, חובה על הרוכש להעביר לקבלן רשימת ממצאים של הליקויים שהתגלו בדירה. אם הרוכש לא העביר את רשימת הליקויים, לא יוכל הקבלן לבצע את התיקונים כנדרש.

יש ליקויים מבניים שאין ביכולתו של הקבלן לתקן או שעלות התיקון אינה כדאית. במקרה זה ניתן לבקש דוח שמאי מקרקעין שיבצע דוח אובדן ערך. דוח זה יש להגיש לקבלן (עדיף עם ליווי מקצועי) שאמור לשלם לדיירים על הנזק המוערך.

ראשית, יש להודיע לקבלן על הליקויים בזמן אמת ולדרוש ממנו את התיקון שלהם תוך שנה ממעמד העמדת הדירה לרשות הקונה.

במקרה בו הקבלן לא מתקן את הליקויים המבוקשים, ניתן להגיש נגדו תלונה לרשם הקבלנים. בנוסף, ניתן להגיש נגד הקבלן תביעה משפטית.

מהו חוק המכר

על פי חוק המכר, ליקויי בנייה מוגדרים כאי התאמה בין כל מה שקיים בדירה בפועל לבין התקנות.

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) הוא חוק צרכני הקובע הסדרים שמטרתם, בין השאר, להגן על הכספים שמשלם קונה של דירה חדשה למוכר הדירה, וזאת כדי להבטיח שבמקרה של כישלון העסקה, לא ירד כספו של הקונה לטמיון. בבסיס החוק ניצבת ההנחה שיש פערי כוחות משמעותיים בין קונה דירה לבין מוכר הדירה, המצדיקים להעניק הגנה לקונה. החוק מגדיר מהם חובותיו של הקבלן.

אם הגשתי דוח לקבלן ולאחר פרק זמן התגלו ליקויים נוספים, על רוכש הדירה לא קיימת החובה להודיע לאלתר על אי-התאמה. בסעיף 4א לחוק האמור נקבעה רק הבחנה בין אי-התאמה שניתן לגלותה בעת המסירה – שיש לדווח עליה תוך שנה, לבין כל אי-התאמה אחרת, ובכלל זאת שלא ניתן לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשות הדייר – שעליה יש לדווח למוכר תוך פרק זמן סביר לאחר שנתגלתה. 

לעניין זה מן הראוי לציין, כי לא כל ליקוי אשר ניתן לגלותו בעת המסירה נחשב כפגם הניתן לגילוי בבדיקה סבירה. יש ליקויים, שאף אם הם גלויים ונראים, רוכש סביר לא יגלה אותם – הן אם בשל כך שהוא אינו ניחן בעין מקצועית (ולא חלה עליו חובה לזמן בעל מקצוע לשם קיום בדיקה), והן אם בשל כך שהוא אינו ער להיקף חובות המוכר על-פי התקנים המחייבים או תקנות הבנייה. באי-התאמות אלו הכוונה לרוחב מסדרון, גובה דלתות, סטנדרט האוורור של חדרי שירות וכדומה. 

מהי תקופת הבדק?

תקופת הבדק – חלון זמן בו המוכר מחויב לתקן את הליקוי, אלא אם הוכח כי הליקוי נגרם באשמת בעל הדירה. תקופת הבדק מתחילה עם העברת הנכס לרשות הקונה (מסירת המפתח), והיא נמשכת בין שנה ל-7 שנים (על פי סוג הליקוי).

תקופות הבדק לפי סוג הליקויים

(בדירות שנרכשו החל מ-6 באפריל 2011) 

תקופות הבדק לפי ליקויים הן:

  • ליקוי במסגרות ומוצרי נגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים.
  • ליקוי בריצוף וחיפוי פנים (לרבות שחיקה ושקיעה) – שנתיים.
  • כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – 3 שנים.
  • ליקוי בפיתוח חצר וכן שקיעות, בין היתר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, ובנוסף ליקויים במשטחים מחומרי גימור – 3 שנים.
  • כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – 3 שנים.
  • כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב, לרבות נזילות – 4 שנים.
  • כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות – 4 שנים.
  • סדקים ברוחב של יותר מ-1.5 מ”מ ברכיבים לא נושאים – 5 שנים.
  • התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – 7 שנים.
  • כל אי-התאמה אחרת שהיא לא אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

 

“כשל” – כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת

“ליקוי” – ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול

מהי תקופת האחריות

תקופת אחריות – מתחילה עם סיום תקופת הבדק, ונמשכת 3 שנים. 

בחלון זמן זה חובת ההוכחה מוטלת על רוכש הדירה – עליו להוכיח כי הליקוי נובע מהתכנון המקורי, העבודה של הקבלן בפועל או מהחומרים בהם נעשה שימוש בבנייה עצמה.

בעיות היכולות להיווצר מליקויי בנייה

לצערנו, אין כמעט דירה אשר אין בה ליקויי בנייה מסוגים שונים. בניית בית הינו תהליך מורכב אשר דורש הרבה כוח אדם מיומן. החל מבעלי מלאכה, כגון בנאים, אינסטלטורים, חשמלאים, רצפים, טייחים, איטום ועוד רבים. 

היעדר כוח אדם מקצועי ופיקוח לקוי על שלבי הביצוע מובילים לכך שכמעט בכל דירה חדשה בישראל מתגלים ליקוי בנייה ברמה כזו או אחרת. 

רוב הבעיות בגינן מוגשות טביעות לבית המשפט נובעות מכשלים בריצוף ובאיטום.

כשלים אלו יוצרים לרוב בעיות לחות ורטיבות. ישנם כמה מוקדים במבנה אשר מועדים לכשל של רטיבות:

  • גג המבנה
  • מרפסות שחשופות לגשם
  • קירות חוץ
  • פתחי חלונות ודלתות
  • נקודות מים במטבח
  • חדרי רחצה ושירותים
  • צנרת העוברת ברצפה
  • ניקוז מזגנים
  • דוד מים
  • אדמת גינה

בעיית רטיבות הנובעת בין השאר מסיבות אלו:

  • יישום לא מקצועי של חומר איטום על קירות המבנה
  • חיפוי או ריצוף לא איכותי בקירות חיצוניים ובמרפסת של מבנה, אשר מוביל לרטיבות חיצונית ולא אסתטית
  • חיסכון בדבק אשר תפקידו לאחד בין האריחים בקירות החיצוניים של המבנה ולאטום את חדירת המים למבנה
    הדבר קורה לעיתים קרובות מתוך רשלנות של בעלי המקצוע, חוסר מקצועיות, רצון לחסוך זמן , רצון לחסוך חומר.

המשמעות של ליקויים אלו בדירה הינם ארוכי טווח ויכולות לגרום לנזק, כגון:

  1. מבני ובטיחותי 
  2. נזק אסתטי 
  3. בעיות בריאות, כגון: 
    • מחלות של דרכי הנשימה
    • בעיות עור
    • פגיעה נוירולוגית
    • דלקות עיניים
    • סינוסיטיס
    • בחילות והקאות
    • קשיי ריכוז וירידה בזיכרון

 

  • תסמונת הבניין החולה עקב רטיבות בקיר

 

כיום קל יותר לאתר נזילות בזכות ציוד מתקדם, ולא נדרש לבצע הרס רב. אם מוצאים את התקלה, רצוי לתקן ליקויים אלו בהקדם האפשרי. דחיית הפתרון יוצרת בעיות המשך גם למבנה וגם לדיירים.

תוכן עניינים

לקבלת הצעת מחיר או להתייעצות פנו אלינו במייל, בווטצאפ או בנייד.


עופר נשר | 0523-604-839 | nesherarc@gmail.com